Por : MAG. CPCC. JOSE G. FRIAS OLANO
Fecha : 15 de octubre de 2025
¿El certificado de posesión otorga derecho a propiedad de un predio[1]?
- ANÁLISIS
La Ley No. 28687 de 17 de marzo de 2006 en su artículo 24° establece que la factibilidad de los servicios básicos en terrenos ocupados por posesiones informales a las que se refiere el artículo 3 de la citada Ley que se hayan constituido hasta el 31 de diciembre de 2004 se otorga previo certificado o constancia de posesión que otorgará la municipalidad de la jurisdicción y en su artículo 26° establece que los certificados o constancia de posesión son extendidas por las municipalidades distritales de su jurisdicción y solamente para la factibilidad de los servicios básicos.
Este plazo fue ampliado hasta el 31 de diciembre de 2021 mediante el artículo 1 de la Ley No 32267 publicada el 22 de marzo de 2025
Como puede verse esto se aplica para lograr su inscripción como contribuyente del impuesto predial con el objetivo principal de obtener servicios básicos.
En la actualidad diversas municipalidades del país vienen emitiendo ordenanzas para el otorgamiento del certificado o constancia de posesión para fines de que los posesionarios informales de predios tengan acceso a los servicios básicos, el cual puede utilizarse para que puedan inscribir su predio en el registro de propiedad predial en la Municipalidad de su jurisdicción y por ende ser contribuyentes del impuesto predial
Formalmente el D.S. N°.017-2006-VIVIENDA Reglamento de la Ley N°. 28687 en su artículo 27° señala que “Las municipalidades distritales en cuya jurisdicción se encuentre ubicada una posesión informal o la municipalidad provincial cuando se encuentre dentro de su Cercado, otorgarán a cada poseedor el Certificado o Constancia de Posesión para los fines del otorgamiento de la factibilidad de Servicios Básicos”.
Así mismo en el artículo 28° de la citada norma establece los siguientes requisitos para su otorgamiento:
El o los interesados deberán presentar, única y exclusivamente, los siguientes documentos:
1. Solicitud simple indicando nombre, dirección y número de D.N.I.
2. Copia de D.N.I.
3. Plano simple de ubicación del predio.
4. Acta de verificación de posesión efectiva del predio emitida por un funcionario de la municipalidad distrital correspondiente y suscrita por todos los colindantes del predio o acta policial de posesión suscrita por todos los colindantes de dicho predio. El Certificado o Constancia de Posesión tendrá vigencia hasta la efectiva instalación de los servicios básicos en el inmueble descrito en dicho Certificado o Constancia.
De igual manera en el artículo 30° señala que el Certificado o Constancia de Posesión se otorgará según el formato que, como Anexo 1 que forma parte del citado Reglamento, el mismo que no constituye reconocimiento alguno que afecte el derecho de propiedad de su titular, es decir no es un título de propiedad y no otorga derecho de propiedad, sino solamente la posesión.
Modificación de la Ley Orgánica de Municipalidades y Ley N°. 28687
- El 13 de agosto de 2022 se publicó la Ley N°. 31560 que otorga funciones compartidas a las municipalidades provinciales y distritales para ejecutar el proceso de formalización de la propiedad informal y garantizar su cobertura
Con esta ley se modifica el acápite 1.4. del numeral 1 del artículo 73°, y los numerales 1 y 2 y el último párrafo del artículo 79° de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, con lo que se incluye dentro de las competencias municipales el saneamiento físico legal de las posesiones informales (véase texto modificado en esta Ley).
En el saneamiento de la propiedad predial el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) actúa como órgano técnico de asesoramiento de los gobiernos locales para lo cual contribuye al fortalecimiento de capacidades de los funcionarios y servidores municipales para la ejecución de procedimientos simplificados y estandarizados. Asimismo, ejecuta el proceso de formalización de la propiedad predial, en los ámbitos que no estén siendo intervenidos por las municipalidades, a nivel nacional.
- De igual manera, se modifica el numeral 4.2 del artículo 4° de la Ley N°. 28687 Ley de Desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos de la siguiente manera:
“4.2 Las municipalidades provinciales planifican, organizan y coordinan, en armonía con los planes de desarrollo urbano de cada localidad, el proceso de formalización de la propiedad informal mediante el reconocimiento, verificación y saneamiento físico legal de las posesiones informales, hasta la inscripción de los títulos u otros instrumentos en el Registro de Predios, de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)”.
Posesiones informales:
El artículo 4° del Reglamento de formalización de la propiedad aprobado por Decreto Supremo N°.013-1999-MTC define la posesión informal que luego fue modificado por el Artículo 2° del Decreto Supremo N° 011-2003-JUS, publicado el 13-06-2003, cuyo texto es el siguiente:
“(…), se consideran Posesiones Informales a los denominados asentamientos humanos, pueblos jóvenes, programas municipales de vivienda, centros poblados, pueblos tradicionales y otras posesiones informales que determine COFOPRI mediante directiva, siempre que reúnan las siguientes características:
a) Estar constituidas por agrupaciones de personas o familias cualquiera que fuera la denominación que hubieran adoptado, que hayan entrado en posesión al 31 de diciembre del 2001, ampliado hasta el 31 de diciembre de 2021 (artículo 1° de la Ley No 32267).
b) Haber destinado los terrenos ocupados, principalmente a fines de vivienda y actividad comercial o similar, sobre los cuales se ejerza posesión individual;
c) Ejercer posesión que no se encuentre amparada en la titularidad del derecho de propiedad sobre los lotes poseídos, o que cuenten con documentos que no acrediten fehacientemente dicha propiedad, o que no reúnan las condiciones para acreditar la adquisición de dicho derecho; y,
d) Tratándose de lotes destinados a vivienda, ejercer la posesión en una extensión no mayor a trescientos (300) metros cuadrados cada uno.
En las Posesiones Informales donde existan lotes destinados a vivienda con áreas mayores a trescientos (300) metros cuadrados, el área en exceso será transferido a título oneroso, a valor arancelario urbano establecido por el Consejo Nacional de Tasaciones y de acuerdo con el procedimiento establecido en el Capítulo VII del Título IV del presente reglamento, salvo que los ocupantes acepten la división del lote y los predios resultantes sean titulados a poseedores que reúnan los demás requisitos dispuestos en este reglamento. Excepcionalmente, COFOPRI podrá formalizar lotes de mayor extensión, cuando la posesión de dichos lotes constituya usos y costumbres de la localidad, que la Posesión Informal haya sido objeto de titulación o transferencia por las entidades competentes con anterioridad a COFOPRI o criterios similares que serán señalados en las resoluciones en las que se aprueben los planos y trazado y lotización.
Tratándose de lotes ubicados en centros Poblados y Pueblos Tradicionales no será de aplicación lo dispuesto en el inciso d) ni lo establecido en el párrafo precedente. Mediante directivas podrá establecerse disposiciones excepcionales y especiales para este tipo de posesiones informales[2].”
El articulo 11 del Decreto Supremo N°. 006-2006-Vivienda indica que: “La posesión del lote se acreditará con cualquiera de los documentos previstos en el artículo 38 del Decreto Supremo Nº 013-99-MTC y la Constancia o Certificado de Posesión emitida por la Municipalidad Provincial o Distrital”.
Por otro lado es importante señalar que según el articulo 950° del Código Civil “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años y es adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”, lo cual constituye una prescripción adquisitiva de dominio y cual se puede acreditar con una constancia de posesión,
- Conclusión
Del análisis de la normativa analizada se concluye que en materia de organización del espacio físico y uso del suelo las Municipalidades ejercen las siguientes funciones:
- Es la responsable del reconocimiento, verificación, titulación y saneamiento físico legal de posesiones informales (párrafo 1.4.3. de la numeral 1 art. 79°) LOM modificada).
- De igual manera, es responsable de promover de la ejecución del reconocimiento, verificación, titulación y saneamiento físico legal de posesiones informales a cargo de las municipalidades distritales y, en forma subsidiaria, de las municipalidades provinciales (párrafo 2.3. de la numeral 2 art. 79° LOM modificada).
- La Municipalidad provincial o distrital tiene la facultad de otorgar los certificados o constancias de posesión de conformidad con la normativa correspondiente con el fin de que los posesionarios informales de predios tengan acceso a los servicios básicos y por ende realizar su inscripción en el registro de predios en la Municipalidad.
- El certificado o constancia de posesión para fines del otorgamiento de la factibilidad de los servicios básicos, permitirá inscribir a los posesionarios informales de predios en el registro de propiedad predial en la Municipalidad, el mismo que no constituye reconocimiento alguno que afecte el derecho de propiedad [3]de su titular.
- La constancia de posesión es un documento que permite la formalización de predios, forman parte de los expedientes de formalización y titulación de predios por prescripción.
[1] En el sentido más amplio, un predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensión superficial. Puede decirse, por lo tanto, que los predios son tierras o terrenos delimitados.
[2] Concordancias: R.M.Nº 474-99-MTC-15.01
[3] Son derechos de propiedad según el CC: Artículo 965. El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo, artículo 966. El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento (deslindar y delimitar un predio de otro), articulo 967. Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos
[1] En el sentido más amplio, un predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensión superficial. Puede decirse, por lo tanto, que los predios son tierras o terrenos delimitados.
